土地を中心とした不動産相続に係る近況(第2回)

２． 　不動産を購入すると相続税の節税になる？

一般的によく言われている、「不動産を購入すると相続税の節税対策になる？」というのは本当でしょうか。
簡単なシュミレーション表で確認してみましょう。
相続人は子２人とし、単位は万円です。
賃貸建物はすべて入居済みと仮定し、比較をわかりやすくするために小規模宅地の減額特例は考慮していません。

まず、表１をご覧ください。

こちらが、現状の相続財産と相続税の計算表です。
財産は、預金１億円、土地１億円(更地とします。借地権割合60％の地域)の合計２億円とします。
基礎控除額が4，200万円になり、課税財産は15，800万円になるので、相続税は3,340万円になります。
２億円の財産に対する課税割合は16.7％になります。

この預金１億円で、土地の上にアパ－トを建築します。
そして、アパートの固定資産評価額を建築価額の60％（6千万円）とした場合の相続税の計算表が表２になります。

表１からの財産の減額要因を見ていきます。
①  現金１億円がアパートの評価額6,000万円になります。⇒△4,000万円
②  賃貸住宅なので、建物が貸家評価となり借家権割合30％を建物の評価額から控除することができます。
⇒6，000万円×30％＝△1,800万円
③  土地の上にアパートがあるため、土地は貸家建付地評価となり、借地権割合60％×借家権割合30％＝18％を土地の評価額から控除することができます。⇒１億円×18％＝△1,800万円
上記①～③の減額金額の合計額は7,600万円になります。
したがって、相続税の課税財産は15，800万円－7,600万円＝8,200万円となり、相続税は1,240万円になるので、現状から2,100万円の相続税が減少することがわかります。

自宅の建て替えや住み替えも相続税対策に

このように、賃貸建物を建築する方法が節税効果は大きいのですが、現金もしくは借入金により古い自宅を建て替えること、２世帯住宅にすることも、現金が建物の固定資産評価額である60％相当額になるので、一定の節税効果はあります（上記①の減額です）。
子供たちが独立して、夫婦二人には広くなった古い自宅を60代の元気なうちに、二人が住みやすくバリアフリ－な家に建て替えること、もしくは駅近くのマンションに住み替えることなどは、相続税対策にもなり、老後の生活も豊かで便利になると思いますので、個人的にはおすすめです。

[～記事を書いた人～]

税理士　出岡　伸和